一个行业每一次的大动荡，都会让我们更容易看清楚很多事情，明白很多道理。自1998年之后，中国房地产走过了“黄金十年”，沉淀了太多值得深入反思的东西，这一次的大调整在给我们提供这样的反思机会。自今日起，我们将连续刊发以楼市思辨为主题的《地产十问》，这些文章不求给出结论，只求提出问题，以期引起市民、业界乃至官方人士的深入思考，并进而为民众谋求一个更为质优价廉的安乐窝。

　　在中国，恐怕没有任何一个行当像开发商这么“里外不是人”的了。当房价上涨的时候，全民痛骂开发商暴利，欲杀之而后快；如今房价下跌了，大部分开发商都举步维艰，但全民仍欲杀之。在不少人看来，开发商真正是马克思口中“从头到脚都流着血和肮脏东西”的资本主义，掠夺了太多血汗钱，砍杀了也不解恨。

　　要是没有这一轮大跌，似乎我们的愤恨会非常理所当然地持续下去，只是，大调整让我们看到了另一番景象：很多此前赚得脑满肠肥的开发商十数年的积蓄都一风吹尽，如今是“颜色憔悴，形容枯槁”。比如说富力、恒大这样的大牌，以及很多为了上市圈钱的民营房企，如今手里只余一堆一钱不值的土地，只靠举债度日。说他们随时都可能破产关门，早已不再是多么惊奇的事情。总体上说，开发商似乎也不像我们认为的那样赚到了大钱，那么，在房地产市场的涨涨落落中，谁才是最大的赢家？

　　房价的构成涉及政府、建筑商、原材料供应商以及开发商等参与主体，对应地价、建安成本、营销财务费用以及利润，而这其中，地价往往会以占房价50%左右的比重高高居上，而2004年8·31大限之后，这种现象更加明显。因而，能够与开发商争当赚钱老大的只有政府这个角色。而且，这一轮调整似乎证明了，无论开发商卖房、置业者买房的风险如何，政府在其中似乎永远都是无风险的坐收渔利。比如2007年金地以7000元/平方米的天价拿了龙华上塘道地块，加上3000元/平方米以上的建安成本等支出，成本便可能去到12000元/平方米以上，这意味着金地很可能不得不为该项目提取亏损拨备。而另一个例子更加鲜明，2007年全国开发商卖房的收入是2.7万亿，但当年开发商买地的花费是2.9万亿，就是说开发商把卖房赚来的钱最后全部都交给了政府。而在那之后，开发商遇到了有史以来最大的调整，连同供应商、建筑商都不同程度地遭遇大亏损，但这个过程中，唯独地方政府得保无虞，全身而退。再之后，地方政府的做法更为安全，在2007年下半年房价下跌之后至今，大部分地方政府都减少甚至停止了土地出让，比如深圳，2008年6月至今未公开出让过一块真正意义上的住宅用地。因何在房价上涨过程中，政府拼命卖地，而在房价下跌过程中，政府拼命“守土”？虽然没有地方政府公开承认过自己就是“土地财政”，但过往大量的事实表明，不少地方政府的财政收入一半以上都来自卖地，政府在房价上涨时收钱，在房价下跌时不卖地，是不是真的应了开发商一直在指责的：地方政府才是真正的赢家，地产商不过是冤大头？

　　所有的事实至少能够证明一个道理，在房价上涨过程中，开发商不是唯一的最大赢家，那么，民众所要求的房价合理，是不是就只能是要开发商拼命地降价？———降到成本线以下，所有的生产者都只会不生产，并最终冲击整体经济。作为至少是赢家之一的地方政府，是不是也应该出面为降低房价做点事情？而且，如果地方政府在地价方面大幅度让利，或者不再片面地依靠“土地财政”，可能中国的房价会是另一番景象。